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最近房屋貸款可以說(shuō)是熱議話題了，隨著利率的下降，有很多人每個(gè)月要還近三千的房貸，這可讓人發(fā)愁，房貸的利率到底是浮動(dòng)的還是下降的呢？

每月多還近三千房貸年輕人不淡定

當(dāng)點(diǎn)開(kāi)新聞推送，林曉發(fā)現(xiàn)珠海房貸利率下降到3.7%時(shí)，幾乎不敢相信自己的眼睛。一年半前，當(dāng)她為自己購(gòu)買首套商品房時(shí)，房貸的實(shí)際利率還是6.1%。

事實(shí)上，最近房貸利率跌破4%的，不止珠海一座城市。多個(gè)城市陸續(xù)加入這一行列。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，珠海、南寧、韶關(guān)等城市，房貸利率最低降到3.7%；鄭州、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)春、石家莊、泉州、溫州等城市，目前最低房貸利率降到3.8%。

在利率高點(diǎn)貸款的林曉，開(kāi)始計(jì)劃提前還貸。面對(duì)較大的還款差額，和林曉一樣，越來(lái)越多在利率高點(diǎn)貸款的年輕人開(kāi)始提前還貸，但他們發(fā)現(xiàn)，提前還貸好像越來(lái)越難。

上述城市的房貸利率緣跌破4%？這一方面源自央行的最新政策，另一方面與其最近三個(gè)月樓市表現(xiàn)息息相關(guān)。

今年1月5日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù)。這一數(shù)據(jù)無(wú)疑成為各地房貸利率調(diào)整的重要依據(jù)。

基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則和2022年10～12月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，70城中有35個(gè)符合下調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)，包括長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、廈門(mén)、武漢、蘭州等城市。

其中，鄭州在降息方面動(dòng)作一直較快，從今年1月底開(kāi)始，鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%。

利率已經(jīng)下探至3.7%的珠海，則是另外的情況。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2020年2月，珠海的房?jī)r(jià)來(lái)到歷史高點(diǎn)，均價(jià)29414元/平方米，同期，作為廣東省會(huì)的廣州市，均價(jià)僅為27837元/平方米。隨后一整年，珠海房?jī)r(jià)均價(jià)都與省會(huì)廣州不相上下。2020年，珠海的GDP為3482億元，同年，廣州GDP為2.51萬(wàn)億。而從2022年年初開(kāi)始，珠海房?jī)r(jià)一直處于下跌區(qū)間。

廈門(mén)情況與珠海類似，雖然GDP徘徊在7000億元左右，在省內(nèi)不如泉州和福州，但房?jī)r(jià)均價(jià)常年比肩一線城市，僅次于北京、上海和深圳，高于廣州。廈門(mén)房?jī)r(jià)，特別是島內(nèi)房?jī)r(jià)的絕對(duì)數(shù)值，常年居于全國(guó)前列。

值得注意的是，此次利率突破規(guī)定下限的城市，不包含北上廣深等一線城市。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，根據(jù)央行政策，目前70個(gè)大中城市中，過(guò)半城市的首套房貸利率在2023年達(dá)到不設(shè)下限的要求。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市，大部分的房?jī)r(jià)在下跌。預(yù)計(jì)未來(lái)越來(lái)越多城市的首套房利率將取消下限。

提前還款，因?yàn)槔省氨┑保?/p>

最近房產(chǎn)領(lǐng)域另外一大重要趨勢(shì)則是，越來(lái)越多居民開(kāi)始提前還貸，這與各地房貸利率開(kāi)始下調(diào)的時(shí)間段高度吻合。

近一年半時(shí)間，珠海房貸利率起伏巨大。2020年10月，林曉在珠海購(gòu)買首套住房并從中國(guó)工商銀行貸款，商貸利率是6.1%，她貸款共計(jì)200萬(wàn)，在30年等額本息還款模式下，每月還款約12120多元。但如果按照當(dāng)下珠海最低利率3.7%，每月僅需償還9205元。

目前，房貸的實(shí)際利率由貸款基礎(chǔ)利率（LPR）±基點(diǎn)（BP）形成。以林曉的房貸利率為例，LPR是4.65%，上浮145BP，也即上漲1.45%，實(shí)際利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。

雖然從一年半前到現(xiàn)在，LPR已經(jīng)從4.65%下降到4.3%，但是林曉房貸在LPR基礎(chǔ)上增加的145BP，并沒(méi)有改變。

即使按照現(xiàn)在的LPR利率，林曉每月也需償還11670元。

較大的還款差額讓林曉決定提前還貸。事實(shí)上，不少在利率高點(diǎn)貸款的年輕人都有這樣的想法。

“對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō)，高利率的弊端更加凸顯。因此，不少人選擇提前還貸，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸?！崩钣罴螌?duì)中國(guó)新聞周刊表示。

不過(guò)最近，越來(lái)越多人發(fā)現(xiàn)，提前還貸變難了。

在經(jīng)歷近3個(gè)月等待之后，家住廣州的王磊終于提前還完了中國(guó)建設(shè)銀行剩余的貸款，但違約金相當(dāng)于3個(gè)月的月供。

在國(guó)內(nèi)普遍推行LPR模式之前，主要使用固定利率。每逢房產(chǎn)市場(chǎng)的“牛市”，貸款合同上的固定利率，也不斷水漲船高家住廣州的張敏麗在購(gòu)房時(shí)，與銀行簽訂了貸款固定利率高達(dá)6%。最近，她想要提前還貸，一方面因?yàn)榉抠J利率不斷下調(diào)，另一方面她和家人也準(zhǔn)備換房。

但當(dāng)她去咨詢客戶經(jīng)理時(shí)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)工商銀行提前還貸已經(jīng)排到了3個(gè)月后。

“會(huì)繼續(xù)等下去，直到可以提前還貸?！睆埫酐惐硎尽?/p>

在華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍看來(lái)，在較大利率差額之下，購(gòu)房者寧愿承擔(dān)違約金等摩擦成本，忍受更長(zhǎng)時(shí)間的等待，也要嘗試提前還貸。但從銀行角度分析，穩(wěn)定的房貸利息是其重要的收入來(lái)源，提前還貸潮對(duì)其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展將產(chǎn)生較大影響。

“目前銀行和購(gòu)房者各自有考量，這時(shí)候很可能倒逼利率政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整?！蓖踯妼?duì)中國(guó)新聞周刊說(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從房貸利率角度觀察，社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。

“各地應(yīng)把房貸利率下調(diào)和房貸提前償還之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

房貸利率會(huì)進(jìn)一步下調(diào)嗎

低利率與提前還貸息息相關(guān)，但也并非提前還貸的全部原因。

此輪提前還貸潮的另一大原因，被認(rèn)為與2022年下半年以來(lái)收益持續(xù)走低密切相關(guān)。

李宇嘉表示，據(jù)測(cè)算熱點(diǎn)城市房子的綜合持有成本在5%～9%左右，如果房?jī)r(jià)不在快速上漲的區(qū)間，居住功能之外，持有房子并不劃算。只要房貸利率高于利率，或房?jī)r(jià)在下跌或居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就會(huì)存在。

2022年以來(lái)，多款穩(wěn)健型產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。比如，天相投顧基金評(píng)價(jià)中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年期間募集的多只“百億爆款”公募基金在2022年的權(quán)益市場(chǎng)中出現(xiàn)下跌，此期間首發(fā)規(guī)模超百億的股混基金共計(jì)36只，2022年平均跌幅為22.34%。

而在不少專家看來(lái)，終結(jié)提前還貸潮，恐怕需要一個(gè)“牛市”。

“如果在市場(chǎng)能獲得穩(wěn)定的回報(bào)，大家其實(shí)能忍受存量房貸較高的利率，但如果產(chǎn)品的收益較低甚至為負(fù)，那么越來(lái)越多人會(huì)理性選擇提前還貸?！蓖踯娬f(shuō)。

每月多還近三千房貸年輕人不淡定房貸利率是浮動(dòng)還是降低

房貸利率是浮動(dòng)還是降低

房貸是浮動(dòng)利率。

貸款利息是按照浮動(dòng)利率計(jì)算的，銀行貸款利息調(diào)整后，貸款利息計(jì)算的利率水平也隨之調(diào)整。當(dāng)然無(wú)論如何計(jì)算，對(duì)已支付的利息沒(méi)有影響。對(duì)調(diào)整后的利息會(huì)有影響。

每月多還近三千房貸年輕人不淡定房貸利率是浮動(dòng)還是降低

房貸利率有什么方法可以降低嗎

一、取消貸款換家銀行申請(qǐng)

僅限于房貸還未放款的借款人，如果借款人已經(jīng)和銀行簽訂了貸款合同，可以在銀行還沒(méi)有放款前，打電話給貸款行或者是聯(lián)系自己的客戶經(jīng)理，提出取消房貸的申請(qǐng)，銀行同意后取消貸款，借款人就可以換一家利率低的銀行去貸款。

考慮到實(shí)際操作會(huì)比較麻煩，不排除銀行不愿意取消貸款的情況，借款人最好是在貸款前把開(kāi)發(fā)商合作的銀行都走一遍，實(shí)現(xiàn)讓銀行評(píng)估下資質(zhì)看可以給到多高的利率，再?gòu)闹羞x擇利率低的一家去辦理房貸。

二、用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸

經(jīng)營(yíng)貸利率水平是很低的，像有不少銀行經(jīng)營(yíng)貸利率還不到4%，而房貸利率除了公積金貸款利率在4%以下，商業(yè)貸款利率普遍都高于4%，因此如果借款人可以用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，即用經(jīng)營(yíng)貸貸款的錢結(jié)清房貸再還經(jīng)營(yíng)貸，是可以省下大筆利息的。

不過(guò)實(shí)際操作可行性比較低，一則經(jīng)營(yíng)貸的準(zhǔn)入門(mén)檻是相當(dāng)高的，二則經(jīng)營(yíng)貸的資金用途受銀行監(jiān)控，一旦將經(jīng)營(yíng)貸資金用于償還房貸，屬于違規(guī)挪用資金進(jìn)入禁用領(lǐng)域，被銀行查出來(lái)會(huì)抽貸讓借款人提前結(jié)清，并且可能會(huì)以騙貸追究刑事責(zé)任。

三、將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款

公積金貸款利率要比商業(yè)貸款低，如果借款人之前是因?yàn)椴环瞎e金貸款要求才先辦商業(yè)貸款過(guò)渡，在后續(xù)符合公積金貸款要求后是可以將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款的。

不過(guò)需要先獲得原商貸銀行同意，并且結(jié)清商貸未還清本金，才能辦公積金貸款。并且貸款額度不能高于原商貸剩余本金，且必須在還貸1年后才能辦理，僅限于純商業(yè)貸款，組合貸款不支持，流程如下：

借款人向原商貸銀行提出申請(qǐng)→拿到商貸銀行審批確認(rèn)表，到擔(dān)保公司辦理?yè)?dān)保并出具擔(dān)保函→將擔(dān)保函提交給商貸銀行，等待公積金審批→公積金放款結(jié)清商貸→去擔(dān)保公司取消擔(dān)保→辦理公積金抵押登記→還貸。

四、等待重新定價(jià)

只要借款人不是選擇的固定利率，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，只要重定價(jià)后的房貸利率比之前貸款時(shí)的要低，借款人的房貸利率就算下降了，不需要借款人進(jìn)行任何操作，只要耐心等待重定價(jià)日的到來(lái)。

注意，公積金貸款和商業(yè)貸款的重定價(jià)日是有區(qū)別的。其中商業(yè)貸款重定價(jià)日有的銀行會(huì)給借款人兩種選擇，即每年1月1日、貸款放款日的對(duì)月對(duì)日；公積金貸款則只有每年的1月1日才是重定價(jià)日。

每月多還近三千房貸年輕人不淡定房貸利率是浮動(dòng)還是降低

房貸利率要自己調(diào)整嗎

房貸利率會(huì)不會(huì)自己調(diào)整需要購(gòu)房者申請(qǐng)貸款利率類型來(lái)確定。

1、如果購(gòu)房者選擇的貸款利率是固定利率，房貸利率是不會(huì)調(diào)整的。無(wú)論房貸利率上調(diào)，還是下調(diào)，貸款的利率依然是簽訂合同時(shí)的貸款利率。

2、如果購(gòu)房者選擇的貸款利率時(shí)LPR浮動(dòng)利率。房貸利率是會(huì)自己調(diào)整的。一般來(lái)說(shuō)是每年的1月1日進(jìn)行調(diào)整，如果是和銀行有另外設(shè)定調(diào)整日期的就會(huì)在指定的日子進(jìn)行調(diào)整。