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時間：2023-01-17 11:30:07 編輯：5號網(wǎng)-lj 0
最近提前還房貸話題又引起了高潮了，為什么這個話題會這么熱門呢？要是想提前還清放貸的話需要些什么手續(xù)？
只要房貸利率高于利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。
李宇嘉
近段時間，“提前還房貸”又掀起了高潮。有朋友告訴我，最近他發(fā)年終獎了，計劃提前還房貸，但沒想到，手機銀行APP直接關(guān)閉了申請?zhí)崆斑€貸的功能。據(jù)悉，有的銀行可以在手機上申請該功能，但放出的號很少，每天點進去都顯示預(yù)約已滿。到柜臺辦理，要么窗口很少、要么排好幾個小時。即便預(yù)約到的，也要等待2-3個月。另外，提前還貸普遍要繳違約金。
事實上，提前還貸潮貫穿2022年。2023年年初，為啥“提前還貸”又掀起高潮？一方面，2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分要在5%左右。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運行，那時的房貸利率普遍在5%以上。問題是，現(xiàn)在存款和保本的利率，普遍低于3%。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零?。?3%（整存整?。?。此前收益比存款高的貨幣基金，其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行一直是沒有風險的，但現(xiàn)在也大幅度波動，甚至出現(xiàn)負收益。相對收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。
記得在2014-2017年，那時創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風起云涌、地產(chǎn)一年上一個臺階，社會融資需求很旺盛，環(huán)境也很寬松，機構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品，老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種，而且多是剛性兌付的。所以，即便那時房貸利率在5%以上，也是相對便宜的。因此，那會兒大家買房時，都想多申請房貸、少給首付，結(jié)余的存款搬家到了和資管。
現(xiàn)在，情況不一樣了，房貸利率變高了，收益走低了，自然就會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期，收益一度大幅度下滑，甚至出現(xiàn)破凈的情形，更是引發(fā)了大規(guī)模的贖回?；氐酱婵钯~戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相。而且，還有一個非常重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整。
根據(jù)央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數(shù)城市的首套房貸利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。
對銀行來說，近年來對實體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此，房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬億，包括贖回的資金、預(yù)防性儲蓄、買房延后的資金，大部分成為定期存款。資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸被提前還貸，銀行收益自然受沖擊。
2021年上半年，老百姓“排隊等待放貸款”，現(xiàn)在卻是“排隊等待還貸款”。一年多的時間，發(fā)生如此大的反差，大背景就是對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。過去，百姓普遍認為房價會上漲，資產(chǎn)收益遠大于房貸利率調(diào)高的成本，大家對房貸利率不敏感?，F(xiàn)在，對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了，房子的成本也全面顯現(xiàn)，包括房貸、物業(yè)、折舊等等，這也是近期樓市低迷的根源之一。
只要房貸利率高于利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。房價下跌城市的房貸利率不再設(shè)下限，一方面是為了收縮房貸利率和銀行產(chǎn)品利率之間的倒掛幅度，另一方面是以降低房貸利率緩沖房價下跌。同時，近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困，目的也是激勵大家購房，緩解房價下跌的預(yù)期。短期內(nèi)要穩(wěn)樓市，就得這么做。
1、先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
2、向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料。
3、按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。
4、借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。
5、提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。
各銀行提前還貸申請條件
中國銀行：提前30個工作日書面申請。
工商銀行：要求貸款者提前30個工作日書面申請銀行，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
農(nóng)業(yè)銀行：要求提前7個工作日書面申請，并且在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
交通銀行：提前還款額度不得少于6個月的還款金額。
民生銀行：自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人可以書面提出提前還款申請。
N北京行：在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，方可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款
房貸提前還款對于違約金的收取，不同銀行規(guī)定都可能會有所不同。比如有的銀行會規(guī)定：
在房貸還款未滿一年的時候進行提前還款，將收取提前還款金額的3%作為違約金；
2.在房貸還款滿一年、未滿兩年的時候進行提前還款，將收取提前還款金額的2%作為違約金；
3.在房貸還款滿兩年、未滿三年的時候進行提前還款，將收取提前還款金額的1%作為違約金；
4.在房貸還款滿三年后進行提前還款，不再收取違約金。
房貸利率不能申請下調(diào)。正常情況下，房貸利率是根據(jù)銀行當前的情況和借款人個人綜合資質(zhì)而定的，無法隨意改變。定下來之后，會寫在合同里，除非LPR利率有所變動，銀行需要調(diào)整貸款利率，否則借款人是無法自己主動申請下調(diào)房貸利率的。
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