時間：2022-11-18 16:49:37 編輯：5號網-xweiyi 0
近兩年來可以發(fā)現(xiàn)房價都是處于一個下跌的情況的，限制牡丹江邊被稱之為第二個鶴崗，為什么近期房價跌的那么厲害？
“恭喜姐，咱這邊準備簽約了。”看著中介發(fā)來的消息，牡丹江市民安寧舒了一口氣，準備和愛人出去搓一頓。
2021年11月，掛牌一年后，她的房子終于以17.7萬的價格被一位中年離異婦女買下。這套房子安寧一家住了20年，它位于牡丹江市中心，次頂樓，76平米，掛牌價25萬元。一年時間里，房子降到20萬，來詢問的只有2人，都沒買。
為了讓中介“上點心”，她甚至提出增加5000元中介費。一年后她發(fā)現(xiàn)，降價30%賣掉房子的她反倒是幸運的，因為假使沒賣掉，現(xiàn)在掛牌10萬元都難出手。
因為房價急劇下跌，牡丹江也被網友冠以“黑龍江第二個鶴崗”之稱。這一年，少數人把握了機會，大多人愁苦難言。
小區(qū)里的住戶窗上貼著售房廣告。圖/九派新聞 王怡然【1】曾經拒絕每平8000元的價格，現(xiàn)在5300元無人問安寧是土生土長的牡丹江人，從事財務工作。她今年47歲，每月賺5000元，丈夫開個小公司，家庭月收入在10000元上下。兩人沒有孩子，生活衣食無憂。
老房子在2002年搬進去，已經住了近20年。2020年，她和丈夫決定改善居住環(huán)境，于是在離市區(qū)較遠的新樓盤買了新房，成交價每平米5000多元。房子總價57萬元，裝修花了15萬元。由于是貸款買下的，安寧希望賣掉老房子，減輕還貸壓力。
剛開始那會兒，牡丹江房價沒有下跌的跡象，房子也位于市中心的繁華地段。次頂樓，76平米的老房子，她在平臺上掛出25萬的價格，同時委托了中介幫忙售賣。而在新房買下后，牡丹江的房價開始急速下滑，剛到手的新房價格也有了隱隱松動的趨勢。
眼看著牡丹江房價一個勁兒往下掉，安寧急了。她的房子在次頂樓，年頭也久了，本來就不好賣，越拖越賣不出去。半年間，她陸續(xù)給房子降價了三四次，從25萬降到23萬，最終降到20萬，但近一年時間里，打電話來詢問的人只有兩三個，一聽報價就掛斷了電話。安寧覺得，自己那段時間都快“魔障”了，每天就想著把房子快點賣掉。
直到一位離異的40歲左右的女人前來詢價。她手上沒什么錢，把價格壓得很低，買下也只能自己付一萬多的首付款，其余全部貸款。安寧狠了狠心，以17.7萬元成交。
安寧說，當時她因為著急，感覺有點“賣便宜了”，沒有想到，歷時一年，降價30%賣掉房子的自己卻是幸運的那個。
余興隆也為賣房的事發(fā)愁了很久。2017年，他貸款買下一戶123平的房子。小區(qū)緊鄰市政府，與牡丹江市最好的高中一墻之隔。他“找了人”才拿下一個名額，以5800元每平方米的價格成交。
買房后的一年里，陸續(xù)有人找他，想買下這套房子，甚至有出價8000元每平米的，都被他拒絕了。那時，他想把房子留給孩子或接父母來住。不管怎樣，房子肯定能保值。
四年之后，房子沒有還裝修。他的孩子在外地發(fā)展，父母也不愿前往。物業(yè)、取暖費等開支，每年要交1萬多元。他動了賣房的心思，將房子掛在網上。眼見均價從5800元一點點降下去，降到5300元。無人問津。
他像是騎虎難下。房子晚一天賣，就多賠一天錢。生活中流動資金少，要“打算著花錢”。但降到現(xiàn)在的價格，已經賠了十幾萬元，再降價，余興隆有些不甘心。最后，他長嘆一聲，“再等等看吧”。
在2019年買房的蘇文，提起房子也是滿肚子牢騷。
他認為，自己屬于“剛需購房”。2016年離婚后，他沒有自己的房產，租房兩年多。雖然想等房價下降再買，但沒有屬于自己的房子，讓已經50歲的他心里空落落的。
2019年，他花15萬元買下一戶49平米的房子。地理位置偏、朝向向東不是“正房”、又買在價格的高點，蘇文的房子幾乎挑不出讓自己滿意的點。他說，自己當年購房受到身邊人的影響，他堅定認為房價會下跌，但朋友紛紛規(guī)勸：“房價啥時候跌？說不準?！薄耙恢弊夥坎皇悄敲椿厥拢€是應該有個自己的房”。
三年后，房價跌的“一塌糊涂”，蘇文當年購置的房子，估值只有八九萬。常有人對他說，要是用當年的錢，在同樣的位置能買個80多平方米的。也有人說，不行換個大點的，現(xiàn)在房子便宜?！暗椰F(xiàn)在住的這個房子也賣不出去呀?！碧K文無奈說道。“人算不如天算，沒辦法，點不好?！?/p>
【2】“幾萬塊的房遍地都是”，拿地價格比高點低了1/3“這兩年，幾萬塊錢一套的房子遍地都是?！蹦档そ姆慨a中介劉欣說，她在牡丹江做了12年房產中介，2022年是她從業(yè)最艱難的一年。
2022年5月，國家統(tǒng)計局公布“70個大中城市住宅價格”，牡丹江的二手房價格同比跌幅達到10.5%，成為70城中唯一的二手房跌幅達兩位數的城市。
在劉欣近期成交的幾套市中心房源中，一套57平方米、有裝修的房子賣7萬元，還有一套100平方米有裝修的房子賣8萬元?！拔叶紕裆磉呄胭u房的，沒必要，賣也不值錢?！眲⑿勒f道。
她發(fā)現(xiàn)，經過2017、2018年的鼎盛時期，2019年，牡丹江房價隱約有下滑趨勢，但并不明顯。到了2021年，房價迅速下跌，一年時間不到，房子最少了跌價20%，有的房子幾近半價。
貝殼研究院2022年4月發(fā)布的數據顯示，在不考慮通脹情況下，2020年，牡丹江市二手房價格跌至5年前的價格，而2022年一季度后，房價又倒退10年至2007年的水平。
“房產的特性就是買漲不買跌，想買的都在觀望?！眲⑿婪治?，盡管學區(qū)、結婚等“剛性需求”仍然存在，但更多的本地人都是“可買可不買”的狀態(tài)。
以前，她每天能接數十個詢價電話，而現(xiàn)在，盡管她每天在朋友圈更新三四十套房源，卻連一條詢價的消息都收不到。普通的房源，買家根本“看都不看”，只有環(huán)境好、樓層低、裝修好，價格還特別便宜的房子，才可能有人來詢問。“現(xiàn)在低到什么程度，原來有十個買房的，現(xiàn)在就只有三個?！?/p>
在劉欣看來，一季度只是一個開端。自從4月份，房產市場情況更是降至冰點。她估算，現(xiàn)在的房價至少低于2010年的價格?！澳呐?010年都沒有幾萬塊錢一套的頂樓，現(xiàn)在幾萬塊一套的有的是。”
2022年快要結束，劉欣整年只賣出兩套房子，收入不到1萬元。她自嘲在“吃老本”活著，而這樣的日子還不知要持續(xù)多久。牡丹江市的房價，看不到任何觸底反彈的跡象。
房產銷售徐剛記得，5年前，牡丹江江南地區(qū)開發(fā)的如火如荼，一棟棟高樓在荒地上建成。這附近有牡丹江市一中和市政府，工作日來看房的每天都有十五六組人。
但是今年，為了賣房，徐剛絞盡腦汁。投放廣告牌、在安居客掛牌、抖音推廣……徐剛的公司把能想到的宣傳方式用了個遍，業(yè)績仍無起色。
“整個牡丹江，今年房企沒有拿一塊兒地?！毙靹傉f，今年政府掛出的兩塊地皮，到秋天仍沒被“摘牌”，拿地價格也要比鼎盛時期低至少1/3。由于賣不動房，為了確保金幣流，現(xiàn)在的新房基本都在“賠錢賣”。不過，現(xiàn)在新樓盤的價格雖然有降低，但不超過百分之二十。
【3】常駐人口229萬，比10年前減少50萬
為救樓市，牡丹江市住建局于2022年出臺了優(yōu)惠購房政策。
例如，對今年8月1日至10月31日期間在牡丹江市區(qū)購置新建住宅商品房和商業(yè)商品房的居民，建筑面積90平方米及以下的，給予每平方米補貼40元；建筑面積90平方米以上的給予每平方米補貼65元。此外，對二孩三孩家庭、農民進城家庭均有補貼政策。
而多位房產相關從業(yè)者表示，大多有購房意愿的居民仍處于觀望狀態(tài)。
舒清在銀行從事管理工作，她所在銀行很多原房貸客戶都出現(xiàn)貸款逾期的情況。她認為，這也間接導致房子成交量下降、房價下降。
第七次人口普查數據顯示，截止至2020年11月1日，牡丹江常駐人口229萬余人，與十年前相比減少50萬余人，下降18.17%。而早在40年前，牡丹江市戶籍人口就有221.7萬人。
普查數據中顯示，東北40多個地市中，只有大連市、沈陽市和長春市三個城市人口呈正增長。
2020年7月，黑龍江省統(tǒng)計局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》中提到，“90后”、“00后”成為牡丹江流出人口中的主力軍，比重高達27.1%。牡丹江市經濟欠發(fā)達、經濟總量小、產業(yè)結構不合理、工資福利待遇低，加劇了青壯年人口外流。
本科畢業(yè)于211大學的閻良回到牡丹江參加工作后，常常會被問到一個問題：為什么要回來？
閻良自己甚至都沒有仔細想過這個問題。在他看來，安逸的生活、穩(wěn)定的收入就是目標。畢業(yè)后，他的同學紛紛前往廣東、江浙，他卻從來沒有考慮過“去外地”?；氐奖镜睾?，他的學歷、工作讓他成為了這座小城中的佼佼者。閻良數了數，高中班上60多人，現(xiàn)在還留在牡丹江的只有不到10個人，而自己是其中“混得最好”的那個。
他身高1米8，26歲，工作穩(wěn)定，未婚，還在2018年到2020年買了四套房，算是單位的“鉆石王老五”。而在2021年房價下滑初始，他出手了其中兩套正對著牡丹江市一中的學區(qū)房。直到2022年，他的果斷開始被人佩服。兩套房子計算下來，他只虧損了幾萬元，閻良覺得，這已經“相當于掙了”。而他朋友的老房子因為不舍得降價，從70萬縮水到40萬元，仍沒有賣出去。
“好像只有在外地混不下去了，才會回家?！彼f，在東北小城，這樣的思想根深蒂固。“公務員就是這個城市擇業(yè)的天花板，別的基本都……”閻良坐在咖啡店的窗邊說道。“像我現(xiàn)在過的挺好的，但是我知道，這輩子也就這樣了。”
窗外，4點多的牡丹江已經落下夜幕，對面的幾家店鋪卷簾門緊閉，門上都貼著“旺鋪招租”的字樣。
1、市場的需求。很多人都知道，房價一直瘋漲的原因主要是人們購房的需求量一直很大。年輕人為自己結婚買房，老一輩給孩子結婚買房，房子已經成了生活的必需品。而一些有錢人也從中看到了房子的商機，開始囤房等著升值，從而造成了現(xiàn)如今的炒房熱。不過，這兩年，高房價讓很多人只能放棄，而且很多年輕人的消費理念也發(fā)生了改變，不再把房子當成剛需。所以，這種市場需求的變化必然會造成房價的下跌。
2、土地的調整。建房土地的價格很大程度上決定了房價的高低。去年，國家出臺了新的土地調整政策，允許將商場還有商業(yè)用房轉建成租賃用房，從而降低年輕人的購房需求，也在一定程度了改變了房地產建房必須先要買地的固定模式。土地價格調整以后，房價自然也會跟著下跌。
3、房地產稅的調整。去年房地產稅的征收時間以及第一批試點地區(qū)得到了落實。根據新的房地產稅，以后每人只有60平米的免稅住房空間，多出的房產則需要交納更多的稅，這樣可以有效避免炒房族的存在。
短期內房子不會跌的太厲害，因為房地產關乎著民生和社會穩(wěn)定問題，政府只會讓房價小跌，但不會崩盤，畢竟穩(wěn)定才能發(fā)展嘛。此外，未來房子的價格和通貨膨脹有關，若房價上漲的速度趕得上通貨膨脹的步伐，那房價就會上漲，否則房子就會越來越便宜。
一、房價的漲跌與市場供求情況有關
只要是商品，就會產生市場供求關系，而供需不平衡會導致價格的上漲和跌落，房子也不例外。作為商品，如果市場上的商業(yè)地塊較少，房子可供選擇性較少，而消費者較多的話，房價就會隨之上漲，而反之，房價就會下跌。
二、房價的漲跌與項目所在地的配套設施有很大的關系商品有好有壞，房子也是如此，但房子的品質都是有監(jiān)管的，所以好壞就體現(xiàn)在周圍的配套設施上。如果一個商品房項目周圍沒有便利的交通，沒有配套的學校、商業(yè)、醫(yī)療設施，那么消費者就不會愿意去選擇，房價就會低一些。而如果周圍的配套交通、教育、醫(yī)療設施都能夠齊全，房價也會高一些。
三、房價的漲跌與國家政策和消費者喜好也密切相關在城市發(fā)展迅猛，農村發(fā)展滯后的時期，大眾都樂意去選擇城市的房子，選擇定居在大城市能夠得到便利的生活。而現(xiàn)如今城市擁堵，而農村的交通得到了完善，更多的人是選擇適合自己的小城去定居，所以房價的漲跌跟消費者的喜好也有關系。另外，如果政策規(guī)劃大力發(fā)展某個城市，這個城市的房價也會隨之高漲。
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