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現(xiàn)在的房價一天一個價都是說不準(zhǔn)的，聽說在全國近8成的房價都不過萬這是不是真的？現(xiàn)在買房子的話到底值不值得購買呢？

全國近8成地級及以上城市房價不過萬

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，在納入統(tǒng)計的全國313個地級及以上城市中，鶴崗、雙鴨山、七臺河房價排在全國最后三位，分別為每平米2149元、3084元、3173元。排名靠前的三個城市北京、上海、深圳，房價分別為每平米7.04萬元、6.92萬元、6.87萬元。這意味著，同樣的價格在鶴崗可以買100平米的房子，在北京只能買3平米的房子。

據(jù)界面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在納入統(tǒng)計的全國313個城市中，有近八成的城市房價每平米低于1萬元，每平米價格在2萬元以上的城市僅占比6%。具體來看，每平米房價在0.5-1萬元區(qū)間的城市數(shù)量最多，有190個城市，占比為60.7%；每平米房價低于5000元的城市數(shù)量有52個，占比為16.6%，排在第二位。

今年全國超五成城市房價下跌，雙鴨山房價比鶴崗還低2022年9月，在納入統(tǒng)計的全國313城中，有半數(shù)以上城市房價與去年同期相比出現(xiàn)下跌，全國房價增速平均值為同比下降1.01%。在每平米房價低于5000元的52個城市中，有24個城市的同比增速低于全國平均值。

在房價排名靠后的十個城市中，鶴崗、雙鴨山、張掖、鐵嶺、石嘴山房價均出現(xiàn)上漲，七臺河、博州、黔南、白山、烏蘭察布房價均出現(xiàn)下跌。其中，石嘴山房價上漲幅度最高，為同比上漲19.07%；烏蘭察布房價下跌幅度最高，為同比下降10.62%。

在房價排名靠后的十個城市中，近一年以來，鶴崗二手房價格最低，月均價格為每平米2157元，最低價格為每平米1836元。今年5月，鶴崗每平米房價達(dá)到3087元，比雙鴨山每平米多出316元。從整體上來看，鶴崗房價仍具有較大價格優(yōu)勢，其近一年的月平均房價比雙鴨山、七臺河、張掖每平米分別少747元、1074元、1216元。

低房價城市大多為資源衰退型城市

據(jù)界面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，每平米房價低于5000元的52個城市大多分布在我國東北、西北地區(qū)，分別有19個城市、12個城市。具體來看，主要集中在黑龍江、貴州、遼寧等省份，其中，全國房價最低的3個城市均位于黑龍江，整個西南地區(qū)僅貴州的房價在5000元以下。

界面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房價排名靠后的城市大多為資源型城市，且分布在東北地區(qū)。國務(wù)院發(fā)布的《全國資源型城市名單》顯示，東北三省共有21個地級市符合資源型城市要求。其中，鶴崗、雙鴨山、七臺河、阜新等8個城市被定義為衰退型城市。

低房價城市出現(xiàn)人口流失，多地出臺引才政策

從常住人口角度來看，房價排名靠后的10個城市里就有7個城市，常住人口在第七次人口普查時出現(xiàn)大幅減少。相較于第六次人口普查，烏蘭察布常住人口減少43.73萬人，黔南常住人口則增加了26.17萬人。鶴崗、雙鴨山、七臺河等地常住人口均呈下降趨勢。

10月26日，鶴崗就業(yè)局表示，外地遷去鶴崗可推薦就業(yè)，靈活就業(yè)人員可申請補貼。近年來，類似的引才政策，在多個和鶴崗類似的低房價城市被推出，當(dāng)?shù)啬贸鼍幹坪桶布屹M來吸引人才就業(yè)。其中，博州最高給予50萬元住房補貼，而當(dāng)?shù)?月平均房價僅為每平米3627元。

全國近8成地級及以上城市房價不過萬房價未來走勢如何現(xiàn)在買房值不值

房價未來走勢如何現(xiàn)在買房值不值

從我國房地產(chǎn)的發(fā)展史來看，商品房價格大概經(jīng)歷了3次幅度較大的“漲價潮”，分別是2003年，2009年以及2012年。在2012年之后，商品房價格雖然仍在上漲，但勢頭沒有了往日的瘋狂。

不過從2021年下半年開始至今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。從價格方面上來看，我國平均房價已經(jīng)從2021年10139元/平方米，下降到了2022年上半年的9600元左右每平方米。

事實上，房地產(chǎn)價格之所以會下降，主要是因為近年來樓市成交出現(xiàn)了持續(xù)低迷。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2022年1-8月份全國商品房銷售額85870億元，同比下降27.9%。

面對如此嚴(yán)峻的情況，不少城市紛紛選擇對樓市“松綁”。比如，有的城市降低了首付比例以及貸款的利率，有的則直接是買房送車位、送裝修、送全屋家電等等，總之促銷方式是應(yīng)有盡有。

在這樣的背景下，不少剛需買房子開始蠢蠢欲動。那么，現(xiàn)在是不是買房的好時機呢？對此有業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前在“三大趨勢”的共同下，房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢已定，買不買房看完一目了然。

第一個趨勢：房價下跌已經(jīng)不可避免。

不管是改善人們的居住需求，還是有效支撐國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，還是中國城市化建設(shè)的主要載體。以上任何一個變化，房地產(chǎn)行業(yè)都功不可沒。但是如今，從國家的頂層思維來看，房地產(chǎn)已經(jīng)不可能再是核心戰(zhàn)略，所以它也不可能再像以前一樣是穩(wěn)賺不賠的。

可以看到，從2022年開始，各地樓市出現(xiàn)量價齊跌的情況，房價泡沫消退已經(jīng)很明顯，未來大部分城市房價有所下跌，也是可以預(yù)見的事情。

第二個趨勢：商品房嚴(yán)重過剩。

我國究竟蓋了多少的房子？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾在《中國城鎮(zhèn)住房過剩還是不足》報告中給出測算：1978-2018年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.11億套。

這么多的房子，哪怕全部分給在城鎮(zhèn)居住的人，那都是絕對足夠的。況且，城里還有很多的自建房，小產(chǎn)權(quán)房等等。說白了就是，我國房子其實已經(jīng)嚴(yán)重過剩了。

不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今每個城市，或多或少都有無人居住的房子，不同城市的住房空置率從8%—20%不等。一到晚上，很多小區(qū)開燈的都沒幾戶，房子過剩是不爭的事實。

第三個趨勢：未來商品房不再暢銷。

數(shù)據(jù)顯示：截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達(dá)2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；預(yù)計2035年左右，我國60歲及以上老年人口將突破4億。

隨著老齡化加劇，未來人們房對子的需求不再那么渴望。況且，現(xiàn)如今年輕人出現(xiàn)了晚婚晚育，甚至是不婚不育的困境，很多年輕人不愿意結(jié)婚，不生孩子，未來房子哪還有那么多的需求？誰來接盤那么多的房子？

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房價有幾種計算方式

房價的計算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建費用和稅費等+10%的開發(fā)商利潤”。

1、土地成本(占比25%-30%)：房價里的土地成本指樓面地價，簡單來講就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。

2、建安成本(占比約30%)：建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，主要分為三個部分：

(1)前期費用：主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設(shè)計公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計等費用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費者帶來利益。

(2)土建費用：主要表現(xiàn)在土建費用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。

(3)配套設(shè)施費用：這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費的資金。

3、管理費用(占比約5%)：包括經(jīng)營管理、銷售費用。指用于房地產(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。

4、稅費(約占比25%)：主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費附加、土地稅、印花稅等。

5、利潤(占比約10%)：對于房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價的，開發(fā)商的利潤空間也就會隨之増大。

全國近8成地級及以上城市房價不過萬房價未來走勢如何現(xiàn)在買房值不值

房價和什么有關(guān)

1、國家政策

國家在房地產(chǎn)方面的每一次推出新政，都會對整個行業(yè)帶來一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購、貸款等。簡單地說，影響房價的很重要的因素就是中央政策。

2、國家經(jīng)濟(jì)狀況

房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，房價的走勢也和經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)。比如：2008年的房價下降就是源于當(dāng)年全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機對中國經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)下行，房價必然進(jìn)入平緩或者下降通道。

3、市場供需關(guān)系

市場供需關(guān)系落實在二手房市場上，最直接的數(shù)據(jù)是：新增房源量、新增客源量與帶看量。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關(guān)關(guān)系，新增客源量增加，意味著到二手房門店登記要買房的人增加，勢必會增加經(jīng)紀(jì)人帶看的次數(shù)。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場供況。